Wenn du in der Zeit zurückreisen und ein Mitglied der Medici-, Habsburger- oder Fugger-Familie fragen würdest, wie sie ihren Reichtum über Generationen hinweg bewahrt haben, würde die Antwort höchstwahrscheinlich lauten: Kunst, Gold und Immobilien. Diese drei Vermögenswerte haben politische Umbrüche, Kriege und wirtschaftliche Zusammenbrüche überstanden.
Insbesondere Immobilien gelten im Laufe der Geschichte als eine Möglichkeit, Reichtum über die Zeit hinweg zu bewahren, sich gegen Inflation abzusichern (oder bei richtiger Finanzierung von Inflation zu profitieren) und die Auf- und Abschwünge historischer Turbulenzen zu überstehen. Ein unbebautes Grundstück kann Truppenbewegungen standhalten. Ein produktiver Bau wie ein Gebäude kann in Zeiten von Hyperinflation einen Nutzen bieten.
Immobilien sind einzigartig im Vergleich zu anderen Vermögenswerten, da sie einen praktischen Nutzen als Mietobjekt bieten, um Einnahmen zu generieren, die Schulden tilgen und zusätzlichen Cashflow für den Eigentümer schaffen können. Darüber hinaus bieten die meisten Länder steuerliche Vorteile für Immobilien, die ihre Rentabilität erhöhen.
Man kann auch den Wert einer Immobilie durch bestimmte Verbesserungen gezielt steigern: Ein zusätzliches Schlafzimmer oder Badezimmer kann hinzugefügt werden; neue Geräte können installiert werden; ein neues Dach kann hinzugefügt werden. Diese Verbesserungen können den Wert einer Immobilie durch das, was wir in den USA „erzwungene Wertsteigerung“ (engl. “Forced Appreciation” – Anm. d. Red.) nennen, steigern.
Es war klug, einen erheblichen Prozentsatz eines Portfolios in Immobilien zu investieren, da es Vorteile bietet, die andere Vermögenswerte nicht bieten können. Immobilien haben jedoch auch ihre negativen Seiten: Ich kann meine Immobilien nicht einpacken und an einen anderen Ort auf der Welt bringen. Ich kann nicht kontrollieren, wer in lokale oder staatliche Ämter gewählt wird (die möglicherweise Richtlinien umsetzen, die meinen Vermögenswerten schaden). Ich kann auch nicht kontrollieren, wie die Grundsteuern auf mein Portfolio erhoben und umgesetzt werden. Es gibt signifikante Faktoren, die die Rentabilität meiner Immobilieninvestitionen beeinflussen können, und einige davon sind im Vergleich zu Bitcoin besonders wichtig hervorzuheben.
Es gibt einen Grund, warum viele Immobilieninvestoren seit dem Aufkommen von Bitcoin im Jahr 2009 von Bitcoin angezogen wurden. Diese Investoren waren bereits sehr wachsam gegenüber den schädlichen Auswirkungen der Inflation, dem beklagenswerten Zustand des weltweiten Finanzsystems und den Vorteilen, Ressourcen in Sachwerte zu investieren (d.h. Vermögenswerte, die knapp und auf einem greifbaren Objekt basieren). Immer mehr Immobilieninvestoren sehen Bitcoin als Ergänzung zu ihrem Immobilienportfolio. Investoren können den Cashflow ihres Portfolios auf den Erwerb von Bitcoin lenken und ebenso Eigenkapital aus Immobilien abziehen, um dieses Eigenkapital in Bitcoin umzuwandeln. Ich nenne dies „Eigenkapitalabzug“ (“Equity Stripping” – Anm. d. Red.) und sehe es als eine Möglichkeit, das Eigenkapital vor den Risiken zu schützen, denen Immobilien heutzutage ausgesetzt sind. Ich möchte zwei dieser Risiken hervorheben und wie sie die überlegenen Merkmale von Bitcoin verdeutlichen: Grundsteuern und gerichtliche Trägheit.
Wenn du wirklich wissen möchtest, wem deine Immobilien gehören, höre einfach auf, deine Grundsteuern zu zahlen, und sieh, was passiert. Du wirst nach und nach Briefe erhalten (mit zunehmender Dringlichkeit), die dich warnen, dass deine lokale Gemeinde deine Immobilie zwangsversteigern wird, wenn du die Grundsteuern nicht zahlst. Der unbeschränkte Besitz von Immobilien wird stark eingeschränkt, wenn man die Auswirkungen der Besteuerung auf das Eigentum bedenkt.
Dies wird besonders in einer Zeit wie der jetzigen relevant, in der Regierungen Währungen schnell entwerten (wie die USA, die allein im Jahr 2020 ihre Geldmenge um 40 % erhöht haben). Wenn Währungen an Wert verlieren, steigen die Preise von Vermögenswerten proportional: Vermögenspreise steigen in der Regel im gleichen Tempo wie die Geldmenge. Auch wenn es sich großartig anfühlt, den Wert einer Immobilie steigen zu sehen, muss man sich daran erinnern, dass die Immobilie sich wahrscheinlich nicht um 40 % verbessert hat, sondern dass die Währung, in der sie denominiert ist, um 40 % abgewertet wurde.
Dies wird besonders kritisch, wenn man die Grundsteuern auf eine Immobilie betrachtet. Die Rate, mit der die Steuern steigen, kann oft unverhältnismäßig schneller sein als die Mietsteigerungen, was dazu führt, dass Immobilieneigentümer unter Druck geraten. Dazu kommt noch der „Allmächtige Gutachter“ – der Bürokrat, der deine Immobilie jährlich inspiziert und auf seinem Klemmbrett notiert, wie bestimmte Merkmale der Immobilie höhere Bewertungen und damit höhere Steuern rechtfertigen. Ihre Bewertungsmethoden sind oft vage und schwer zu verstehen, und jeder Versuch, diese Bewertungen durch Schlichtung zu senken, ist kafkaesk und mit so viel Papierkram verbunden, dass es sich kaum lohnt. Ein Immobilieneigentümer steht dann vor der Wahl, die höheren Steuern zu zahlen, die Immobilie zu verkaufen oder, wenn sie nicht rechtzeitig verkauft werden kann, die unangenehme Aussicht auf eine Zwangsvollstreckung.
Dies bietet der Regierung eine Gelegenheit, Eigentum durch offensichtliche Beschlagnahme zu konfiszieren (auch wenn es legal ermöglicht wird). Das Grundsteuersystem kann es der Regierung ermöglichen, die Grundsteuern so schnell und so unhaltbar für Immobilieneigentümer zu erhöhen, dass ihnen keine andere Wahl bleibt, als ihr Eigentum an die Regierung abzutreten. Dies könnte sehr leicht in einer Zeit erheblicher Inflation geschehen, in der die Immobilienwerte schnell steigen.
Hier zeigt sich ein kritischer Anwendungsfall für Bitcoin, insbesondere Bitcoin, das in Selbstverwahrung gehalten wird. Wenn es selbstverwahrt wird, kann Bitcoin nicht konfisziert werden. Niemand kann auf dein Bitcoin zugreifen, wenn er deine Schlüssel nicht kennt. Kein Steuerprüfer wird dich über höhere Bewertungen belästigen und damit auch höhere Steuern verlangen.
Dies schützt dich nicht nur vor den Risiken unkontrollierbarer Entscheidungen von Bürokraten mit Klemmbrettern, sondern (und vielleicht genauso wichtig) erspart einem Investor auch den Kopfschmerz und die Schwierigkeit, sich umfangreich mit einer Steuerbehörde auseinanderzusetzen. Vermögen in Bitcoin anstelle von Immobilien zu halten, bietet eine einfachere, sicherere und effizientere Möglichkeit, Reichtum über einen längeren Zeitraum zu speichern.
Natürlich bedeutet dies nicht, dass ein Investor zwischen Bitcoin und Immobilien wählen muss: Beide sind in einer Investitionsstrategie miteinander kompatibel (was ich auch befürworte). Wenn man den Wert seiner Immobilieninvestitionen extrahiert (zum Beispiel durch meine oben erwähnte Methode des Eigenkapitalabbaus), schützt ein Investor dieses Vermögen vor den Risiken, die durch Grundsteuern entstehen. Man muss eine Immobilie nicht vollständig verkaufen, sondern kann die Erlöse aus diesem Vermögenswert in eine andere Anlageform wie Bitcoin umleiten.
Es gibt jedoch ein weiteres Risiko neben den Grundsteuern, das ich hervorheben möchte: die langsamen Prozesse vieler Justizsysteme. Ich werde mehr dazu erklären.
Immobilieninvestitionen sind auch den Risiken ausgesetzt, die durch das Justizsystem in vielen Staaten und Gemeinden entstehen.
Wenn ein Mieter die erforderlichen Mietzahlungen nicht leistet, ist eine Räumung notwendig. Dies ist um jeden Preis zu vermeiden, da es negative Auswirkungen sowohl für den Investor als auch für den Mieter hat. Eine Räumung ist jedoch notwendig, um die Eigentumsrechte des Eigentümers zu wahren.
In den USA muss ein Immobilieneigentümer eine Räumung beim städtischen Gerichtssystem einreichen, was in der Regel die Einstellung eines Anwalts erfordert (teuer!), Monate dauern kann und schließlich ein Mitglied der örtlichen Strafverfolgungsbehörden die Räumung überwachen muss. Jeder Schritt dieses Prozesses ist zeitaufwändig und anfällig für Verzögerungen. Während dieser Zeit muss der Eigentümer die Immobilie weiter pflegen und alle finanziellen Verpflichtungen erfüllen.
Besonders schwierig ist die verzögerte Reaktion der Regierung in Bezug auf ihre Rolle im Räumungsprozess. Oft beschreibt man dies als „Justizlethargie“: eine Verzögerung bei Gerichtsverfahren oder keine rechtzeitige Kommunikation seitens der Strafverfolgungsbehörden zur Terminierung der Räumung. Ähnlich wie beim Grundsteuersystem schafft es für den Immobilieneigentümer ein Labyrinth an Bürokratie. In den USA ist es nicht unüblich, dass ein Mieter, der die Miete nicht bezahlt, eine Immobilie länger als ein Jahr bewohnt, ohne dass eine Räumung erfolgt. Dies belastet den Immobilieneigentümer so sehr, dass er entweder die Belastung unbestimmt auf sich nehmen muss, bis Erleichterung eintritt, oder die Immobilie an seinen Kreditgeber abtritt und geht. Dies geschieht nicht nur bei Mietern, die keine Miete zahlen, sondern auch bei Hausbesetzern, die Immobilien ohne Wissen des Eigentümers illegal bewohnen.
Dies ist eine Art der Enteignung, die Regierungen über dein Eigentum ausüben können, und sie zerstört jeden Gewinn, den eine Immobilieninvestition zuvor erzielt haben könnte.
Auch hier zeigt sich, warum Bitcoin gegenüber Immobilien überlegen ist.
Bitcoin kann nicht von Regierungen beschlagnahmt werden (wenn es selbstverwahrt wird). Bitcoin kann nicht illegal von jemand anderem gegen deinen Willen gehalten werden. Bitcoin ist nicht von langwierigen, ungelösten gerichtlichen Prozessen betroffen.
Indem du das Eigenkapital deiner Immobilie in Bitcoin umwandelst, schützt du dieses Vermögen vor den Risiken der gerichtlichen Trägheit und den negativen Auswirkungen langwieriger Räumungsprozesse, die andernfalls eine Investition ruinieren würden.
Wie ich bereits erwähnt habe, muss ein Investor nicht zwischen „Entweder/Oder“ wählen, sondern kann „Sowohl/Als auch“ in Bezug auf Immobilien und Bitcoin verfolgen. Beide sind komplementär und haben Eigenschaften, die sich gegenseitig zugutekommen. Zum Beispiel ist Bitcoin ein ideales Sicherungsobjekt, gegen das man Kredite aufnehmen kann, um mehr Immobilien zu erwerben. Ebenso sind Immobilien einkommensschaffende Vermögenswerte, die den Erwerb zusätzlicher Bitcoins ermöglichen. Zusammen können beide einen Kreislauf des Wohlstandswachstums schaffen, der das Risiko steigender Grundsteuern und langwieriger gerichtlicher Prozesse weiter reduziert.
Die Fähigkeit, das Risiko zu mindern, indem man das Eigenkapital und die Einnahmen einer Immobilie in Bitcoin umwandelt, ist eine wenig geschätzte, einfache und kostengünstige Methode, um dein Vermögen zu bewahren und es vor den sehr realen und gegenwärtigen Risiken zu schützen, denen Immobilieneigentümer ausgesetzt sind.
Jonny Reck ist Immobilieninvestor, Venture-Partner und Bitcoin-Befürworter. Er besitzt ein landesweites Portfolio an Immobilien in den USA und unterstützt das Wachstum der Unternehmen, in die er investiert – darunter auch die bekannte Videoplattform BitChute. Jonny entdeckte Bitcoin im Jahr 2021 und war sofort von der extremen Knappheit des auf 21 Millionen begrenzten Bitcoin-Angebots fasziniert. Zudem entwickelt er derzeit einen privaten Fonds namens Maslow Properties, der Bitcoin mit Immobilieninvestitionen kombiniert.
Disclaimer: Die in den Gastbeiträgen geäußerten Ansichten und Informationen sollten nicht als finanzielle Beratung interpretiert werden. Es ist wichtig zu beachten, dass Coinfinity nicht zwangsläufig die gleichen Positionen und Auffassungen wie in den hier bereitgestellten Inhalten vertritt.
